부부 공동명의 아파트 종부세가 더 유리할까? 단독명의와 비교

아파트 한 채를 부부가 50%씩 공동명의로 가지고 있다면 종합부동산세는 어떻게 계산할까요?

많은 분이 이렇게 알고 있습니다.

“공동명의면 부부 각각 9억원씩 공제되니까 18억원까지 종부세가 없는 것 아닌가?”

반은 맞지만, 항상 그렇게 계산하는 것은 아닙니다.

부부 공동명의 1주택자는 두 가지 계산방식 중 어느 쪽이 유리한지 비교해야 하기 때문입니다.

결론부터 부부 공동명의 1주택은 특례를 적용하지 않으면 부부가 각각 납세의무자가 되고 각각 9억원 공제 를 적용합니다. 반면 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 12억원 공제 를 적용하지만, 연령·보유기간 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있습니다.

따라서 “공동명의가 무조건 유리하다”는 말은 틀립니다. 집의 공시가격이 비교적 낮다면 각각 9억원씩 공제받는 방식이 유리할 수 있고, 공시가격이 높고 부부 중 한 사람이 나이가 많거나 오래 보유했다면 공동명의 1주택자 특례가 더 유리해질 수도 있습니다.

공동명의 종부세는 두 가지 방법이 있습니다

① 특례 신청 안 함 부부가 각각 납세의무자 각각 9억원 공제 연령 세액공제 ×
보유기간 세액공제 ×

② 공동명의 1주택 특례 부부 중 합의로 정한 1명이 납세의무자 12억원 공제 연령 세액공제 ○
보유기간 세액공제 ○
합계 최대 80%

특례 미적용 9억 + 9억 VS 특례 적용 12억 + 세액공제 최대 80%

공동명의면 정말 18억원까지 종부세가 없을까?

부부가 아파트 한 채를 50%씩 공동소유하고 있고 특례를 신청하지 않았다고 가정해 보겠습니다.

종부세는 부부 각각의 지분에 해당하는 공시가격을 기준으로 계산합니다.

공시가격 18억원, 지분 50:50

남편 지분가액은 9억원, 아내 지분가액도 9억원입니다.

18억원 × 50%
= 각각 9억원

특례를 적용하지 않는 공동명의자는 각각 9억원의 기본공제를 적용합니다.

남편 9억원 - 9억원 = 0원

아내 9억원 - 9억원 = 0원

공시가격 18억원·50:50 공동명의
특례 미적용 단순 사례 과세표준 0원

그래서 ‘공동명의 18억원’이라는 말이 나옵니다. 50:50 공동명의라면 공시가격 18억원을 부부가 각각 9억원씩 보유하게 되므로, 다른 주택·지분 등의 변수가 없는 단순 사례에서는 각자의 기본공제 범위 안에 들어갈 수 있습니다.

하지만 18억원은 절대적인 비과세 기준이 아닙니다. 50:50이 아닌 다른 지분율이라면 개인별 지분가액이 달라집니다. 또 다른 주택이나 주택 지분을 가지고 있다면 종부세 계산도 달라질 수 있습니다.

그럼 18억원 아파트에 특례를 신청하면?

같은 공시가격 18억원 아파트를 가지고 공동명의 1주택자 특례를 적용한다고 가정하겠습니다.

특례 적용

1세대 1주택자 방식으로 12억원을 공제합니다.

18억원 - 12억원
= 6억원

여기에 주택분 공정시장가액비율 60%를 적용합니다.

6억원 × 60%
= 3억6천만원

종부세 과세표준이 3억6천만원 발생합니다.

반면 특례를 적용하지 않은 50:50 공동명의 단순 사례에서는 부부 지분가액이 각각 9억원이어서 과세표준이 0원이었습니다.

공시가격 18억원·50:50 공동명의라면? 다른 변수가 없는 단순 사례에서는 특례 미적용이 유리합니다. 각각 9억원 공제 후 과세표준이 0원이기 때문입니다.

공시가격 20억원이면 어떻게 달라질까?

이번에는 공시가격 20억원짜리 아파트를 50:50 공동명의로 보유했다고 가정하겠습니다.

① 특례를 신청하지 않는 경우

20억원 × 50%
= 각각 10억원

각각 9억원을 공제하면 1억원씩 남습니다.

10억원 - 9억원
= 각각 1억원

여기에 60%를 적용하면 각자의 과세표준은 6천만원입니다.

1억원 × 60%
= 6천만원

0.5% 세율을 단순 적용하면 각각 약 30만원입니다.

6천만원 × 0.5%
= 각각 약 30만원

부부 합산 단순 산출 과정 약 60만원

② 공동명의 특례를 적용하는 경우

20억원 - 12억원
= 8억원

8억원 × 60%
= 과세표준 4억8천만원

2주택 이하 개인 세율을 적용한 단순 산출 과정은 약 276만원입니다.

4억8천만원 × 0.7% - 누진공제 60만원

= 약 276만원

276만원과 60만원을 그대로 실제 납부세액으로 비교하면 안 됩니다. 실제 종부세에서는 공제할 재산세액 등이 반영됩니다. 특히 공동명의 특례를 적용하면 납세의무자의 연령과 보유기간에 따라 최대 80% 세액공제가 가능하기 때문에 부부의 나이와 보유기간에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

공동명의 특례는 언제 유리할까?

공동명의 특례의 핵심은 9억원씩 두 번 공제하는 대신 1세대 1주택자 세액공제를 받을 수 있다는 것입니다.

공시가격이 비교적 낮은 경우 각각 9억원씩 기본공제를 적용하는 특례 미적용 방식이 유리할 가능성이 있습니다.

공시가격이 높은 경우 기본공제 차이보다 연령·보유기간 세액공제 효과가 커지면서 특례가 유리해질 가능성이 커집니다.

부부 중 한 사람이 고령인 경우 특례상 납세의무자의 연령을 기준으로 연령 세액공제를 적용하므로 비교할 가치가 커집니다.

주택을 오래 보유한 경우 5년 이상부터 보유기간 세액공제가 가능하고 15년 이상이면 보유기간 공제율이 50%이므로 특례 효과가 커질 수 있습니다.

2026년부터 달라진 중요한 점

2026년 공동명의 종부세에서 특히 주목해야 할 변화가 있습니다.

2026년부터 부부 공동명의 1주택 특례를 적용할 때 지분율과 관계없이 공동소유자인 부부가 합의해 납세의무자를 정할 수 있습니다.

예를 들어 남편 70%, 아내 30% 지분이라고 해도 2026년부터는 단순히 지분이 많은 사람만 특례상 납세의무자가 되는 구조가 아니라 부부가 합의하여 납세의무자를 선택할 수 있습니다.

왜 중요할까요? 공동명의 특례의 연령·보유기간 세액공제는 선택한 납세의무자를 기준으로 판단합니다. 따라서 부부의 나이와 주택 보유기간까지 함께 살펴봐야 합니다.

연령공제는 얼마나 받을까?

만 60세 이상 ~ 65세 미만 20%

만 65세 이상 ~ 70세 미만 30%

만 70세 이상 40%

보유기간 공제는?

5년 이상 ~ 10년 미만 20%

10년 이상 ~ 15년 미만 40%

15년 이상 50%

연령 + 보유기간 세액공제 두 가지를 합해 최대 80% 까지 적용할 수 있습니다.

70세·15년 보유라면?

특례상 납세의무자가 70세 이상이고 보유기간도 15년 이상이라면 어떻게 될까요?

연령공제

40%

보유기간공제

50%

40% + 50%
= 90%

하지만 합산 한도는 80%입니다.

최종 세액공제율
최대 80%

이처럼 세액공제율이 높은 부부라면 공시가격이 높은 주택에서 공동명의 특례가 유리해질 가능성이 있습니다.

국세청도 “무조건 특례 신청”이라고 하지 않습니다

여기가 가장 중요합니다.

국세청은 2026년 안내에서 부부 공동명의 특례 적용이 오히려 불리할 수도 있다고 명확히 안내하고 있습니다.

따라서 홈택스 또는 손택스의 종합부동산세 모의세액계산을 이용해 특례 적용과 미적용을 모두 계산한 뒤 선택하는 것이 좋습니다.

먼저 특례부터 신청하지 마세요. ① 공시가격
② 부부 지분율
③ 다른 주택 보유 여부
④ 부부 각각의 연령
⑤ 주택 보유기간 을 확인한 뒤 특례 적용 vs 미적용 세액을 비교하는 것이 핵심입니다.

공동명의 특례 신청 대상은?

2026년 6월 1일 현재 국내 거주자인 부부가 1주택을 공동으로 소유하고, 다른 세대원이 다른 주택을 소유하지 않는 등 법정 요건을 충족해야 합니다.

배우자가 다른 일반 주택을 별도로 보유하고 있다면 일반적인 공동명의 1주택 특례를 그대로 적용할 수 없습니다.

다만 일시적 2주택, 상속주택 등 별도의 주택 수 산정 특례가 적용되는 경우에는 추가적인 판단이 필요합니다.

자녀와 공동명의도 이 특례가 될까?

아닙니다. 공동명의 1주택자 과세특례는 ‘부부’ 공동명의를 대상으로 하는 제도입니다. 부모와 자녀가 공동명의로 아파트 한 채을 가지고 있다고 해서 이 특례를 그대로 적용할 수 있는 것은 아닙니다.

공동명의 특례 신청기간은?

2026년 신청기간 9월 16일 ~ 9월 30일 공동명의 1주택자 특례를 적용받으려면 신청기간을 확인하세요.

신청할 때는 공동명의 1주택자 특례 신청서를 작성해 관할 세무서에 신청할 수 있으며 혼인관계증명서가 필요합니다.

최초 신청 이후 신청 내용에 변동이 없다면 다음 연도부터는 별도 신청 없이 계속 적용될 수 있습니다.

2026년 9월에 해야 할 일 공동명의 아파트가 있다면 바로 신청하기보다 홈택스에서 특례 적용·미적용을 각각 계산한 뒤 더 유리한 쪽을 선택하세요.

공동명의 vs 특례 한눈에 정리

특례 미적용 납세의무자
부부 각각 각각 9억원 공제 연령공제 ×
보유기간공제 × 공시가격이 비교적 낮을 때 유리할 가능성

공동명의 특례 적용 납세의무자
부부 합의로 선택 12억원 공제 연령공제 ○
보유기간공제 ○ 합산 최대 80%

우리 부부는 어느 쪽이 유리할까? 1분 체크

1. 2026년 6월 1일 현재 부부가 주택 한 채를 공동명의로 가지고 있나요? 예 아니오

2. 다른 세대원이 별도의 일반 주택을 가지고 있나요? 예 아니오

3. 부부 중 특례상 납세의무자로 선택할 사람이 만 60세 이상인가요? 예 아니오

4. 해당 주택을 5년 이상 보유했나요? 예 아니오

5. 특례 적용·미적용 세액을 아직 비교하지 않았나요? 예 아니오

자주 묻는 질문

Q. 부부 공동명의면 18억원까지 종부세가 없나요? 50:50 공동명의이고 다른 주택·지분 등의 변수가 없는 단순 사례에서 특례를 적용하지 않는다면 공시가격 18억원의 지분가액이 부부 각각 9억원이므로 각자의 기본공제 범위 안에 들어갈 수 있습니다. 다만 지분율과 다른 주택 보유상황 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

Q. 공동명의 1주택 특례를 신청하면 공제는 얼마인가요? 특례를 적용하면 1세대 1주택자 방식으로 12억원 공제를 적용합니다. 대신 연령과 보유기간에 따른 세액공제를 받을 수 있습니다.

Q. 특례를 신청하지 않으면 공제는 얼마인가요? 부부 각각 납세의무자가 되고 각자에게 9억원의 기본공제를 적용합니다. 대신 1세대 1주택자의 연령·보유기간 세액공제는 적용되지 않습니다.

Q. 공동명의 특례가 항상 좋은가요? 아닙니다. 국세청도 특례 적용이 오히려 불리할 수 있다고 안내하고 있습니다. 특례 적용과 미적용을 모두 모의계산한 뒤 선택하는 것이 좋습니다.

Q. 남편 70%, 아내 30% 지분이면 남편을 선택해야 하나요? 2026년부터는 공동명의 1주택 특례 적용 시 지분율과 관계없이 공동소유자인 부부가 합의하여 납세의무자를 선택할 수 있습니다.

Q. 부모와 자녀 공동명의도 특례가 되나요? 부부 공동명의 1주택자 특례는 부부를 대상으로 하는 제도입니다. 같은 세대의 자녀와 공동명의라는 이유만으로 부부 공동명의 특례를 적용할 수 없습니다.

Q. 공동명의 특례는 매년 신청해야 하나요? 최초 신청한 다음 연도부터 신청 내용에 변동이 없다면 별도의 신청 없이 계속 적용될 수 있습니다.

Q. 2026년 공동명의 특례 신청기간은 언제인가요? 2026년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 신청 전 홈택스·손택스의 종부세 모의계산을 통해 특례 적용 유불리를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

결론｜공동명의는 ‘18억’만 보고 결정하면 안 됩니다

부부 공동명의 종부세 핵심 특례 미적용 각각 9억원 공제 연령·보유기간 세액공제 없음

VS
특례 적용 12억원 공제 연령·보유기간 세액공제 최대 80%

따라서 공시가격이 비교적 낮고 50:50 공동명의라면 각각 9억원씩 공제하는 방식이 유리할 수 있습니다.

반대로 공시가격이 높고 부부 중 한 사람이 고령이거나 오랫동안 주택을 보유했다면 공동명의 1주택 특례가 유리해질 가능성이 있습니다.

결국 중요한 것은 “공동명의가 좋은가?”가 아니라 “우리 부부에게 어느 계산방식이 더 싼가?”입니다.

신청 전에 이것만 확인하세요. ① 2026년 6월 1일 주택 보유상황

② 아파트 공시가격

③ 부부 지분율

④ 부부 각각의 연령

⑤ 주택 보유기간

⑥ 다른 주택·지분 여부

⑦ 특례 적용·미적용 예상세액

종합부동산세 시리즈 ← 종부세 1세대 1주택 기준은? 공시가격 12억원 넘으면 얼마나 낼까  2026 종부세 합산배제 신청해야 할까? 9월30일까지 대상·신청방법 →

※ 이 글은 2026년 종합부동산세 제도를 쉽게 이해하기 위한 일반적인 안내입니다. 실제 세액은 공시가격, 지분율, 다른 주택 보유 여부, 재산세액 공제, 연령·보유기간 세액공제, 합산배제 및 과세특례 적용 여부 등에 따라 달라집니다. 최종 신청 전에는 국세청 홈택스·손택스의 종합부동산세 모의계산과 최신 안내를 확인하시기 바랍니다.