아파트 3채 있으면 종부세 얼마나 늘어날까? 3주택 세율·계산

아파트가 2채에서 3채로 늘어나면 종합부동산세도 갑자기 크게 늘어날까요?

많은 분이 “3주택부터 무조건 높은 세율이 적용된다”고 생각합니다.

하지만 실제 계산에서는 조금 다르게 봐야 합니다.

2026년 3주택 종부세 핵심 3주택 이상이라고 해서 처음부터 높은 세율이 적용되는 것은 아닙니다. 과세표준 12억원까지는
2주택 이하와 세율이 같습니다. 차이가 본격적으로 발생하는 것은 과세표준이 12억원을 초과하면서부터입니다.

3주택 종부세는 어떻게 계산할까?

일반 개인이 주택 3채를 본인 명의로 보유하고 있다고 가정해 보겠습니다.

먼저 세 채의 시세가 아니라 공시가격을 모두 합산합니다.

(주택 A 공시가격 + 주택 B 공시가격 + 주택 C 공시가격 - 9억원)
× 60%
= 종부세 과세표준

이렇게 계산한 과세표준에 3주택 이상 개인에게 적용되는 세율을 적용합니다.

2026년 3주택 이상 종부세 세율

과세표준 3억원 이하 세율 0.5%

3억원 초과 ~ 6억원 이하 세율 0.7%
누진공제 60만원

6억원 초과 ~ 12억원 이하 세율 1.0%
누진공제 240만원

12억원 초과 ~ 25억원 이하 세율 2.0%
누진공제 1,440만원

25억원 초과 ~ 50억원 이하 세율 3.0%
누진공제 3,940만원

50억원 초과 ~ 94억원 이하 세율 4.0%
누진공제 8,940만원

94억원 초과 세율 5.0%
누진공제 1억8,340만원

여기서 가장 중요한 부분 3주택 이상이라고 해서 공시가격 합계 전체에 5% 세율을 적용하는 것이 아닙니다. 과세표준 구간에 따라 누진세율 구조가 적용됩니다.

사례 1｜공시가격 4억 + 4억 + 4억

아파트 A 4억원

아파트 B 4억원

아파트 C 4억원

① 공시가격 합산

4억 + 4억 + 4억
= 12억원

② 기본공제 9억원

12억원 - 9억원
= 3억원

③ 공정시장가액비율 60%

3억원 × 60%
= 1억8천만원

④ 세율 0.5%

1억8천만원 × 0.5%
= 90만원

재산세액 공제 전 단순 산출세액 약 90만원

주택은 3채지만 과세표준이 3억원 이하이기 때문에 세율은 0.5%입니다.

즉, 3주택이라는 이유만으로 처음부터 고율 세율이 붙는 것은 아닙니다. 공시가격 합계와 그 결과로 계산되는 과세표준이 훨씬 중요합니다.

사례 2｜공시가격 5억 + 5억 + 5억

아파트 A 5억원

아파트 B 5억원

아파트 C 5억원

5억 + 5억 + 5억
= 15억원

15억원 - 9억원
= 6억원

6억원 × 60%
= 3억6천만원

과세표준 3억6천만원은 3억원 초과~6억원 이하 구간입니다.

3억6천만원 × 0.7%
= 252만원

252만원 - 60만원
= 192만원

재산세액 공제 전 단순 산출세액 약 192만원

사례 3｜공시가격 10억 + 10억 + 10억

이제 공시가격 합계가 30억원인 경우를 계산해 보겠습니다.

아파트 A 10억원

아파트 B 10억원

아파트 C 10억원

① 공시가격 합계

10억 + 10억 + 10억
= 30억원

② 기본공제 9억원

30억원 - 9억원
= 21억원

③ 60% 적용

21억원 × 60%
= 12억6천만원

④ 3주택 이상 세율 적용

과세표준 12억6천만원은 12억원 초과~25억원 이하 구간이므로 2.0% 세율과 1,440만원 누진공제를 적용합니다.

12억6천만원 × 2.0%
= 2,520만원

2,520만원 - 1,440만원
= 1,080만원

재산세액 공제 전 단순 산출세액 약 1,080만원

공시가격 합계 30억원부터 차이를 주목하세요. 이 사례에서는 과세표준이 12억원을 넘어가면서 3주택 이상 세율의 높은 구간에 진입합니다.

사례 4｜공시가격 15억 + 15억 + 15억

아파트 A 15억원

아파트 B 15억원

아파트 C 15억원

15억 + 15억 + 15억
= 45억원

45억원 - 9억원
= 36억원

36억원 × 60%
= 21억6천만원

과세표준 21억6천만원은 12억원 초과~25억원 이하 구간입니다.

21억6천만원 × 2.0%
= 4,320만원

4,320만원 - 1,440만원
= 2,880만원

재산세액 공제 전 단순 산출세액 약 2,880만원

3주택이면 2주택보다 얼마나 더 낼까?

같은 과세표준이라면 어느 구간부터 차이가 생기는지 비교하면 이해하기 쉽습니다.

과세표준 3억6천만원

2주택 이하 세율 0.7% 약 192만원

3주택 이상 세율 0.7% 약 192만원

이 구간에서는 세율이 동일합니다.

과세표준 12억6천만원

2주택 이하라면 1.3% - 누진공제 600만원 약 1,038만원

3주택 이상이라면 2.0% - 누진공제 1,440만원 약 1,080만원

재산세액 공제 전 단순 비교에서는 약 42만원 차이가 발생합니다.

과세표준 21억6천만원

2주택 이하라면 1.3% - 누진공제 600만원 약 2,208만원

3주택 이상이라면 2.0% - 누진공제 1,440만원 약 2,880만원

차이 약 672만원 과세표준이 높아질수록 3주택 이상 세율과 2주택 이하 세율의 차이가 점점 크게 나타납니다.

공시가격 합계별로 한눈에 보면?

공시가격 합계 9억원 9억 - 9억 = 0원
과세표준 → 0원

공시가격 합계 12억원 과세표준 → 1억8천만원
단순 산출세액 → 약 90만원

공시가격 합계 15억원 과세표준 → 3억6천만원
단순 산출세액 → 약 192만원

공시가격 합계 30억원 과세표준 → 12억6천만원
단순 산출세액 → 약 1,080만원

공시가격 합계 45억원 과세표준 → 21억6천만원
단순 산출세액 → 약 2,880만원

위 금액은 최종 납부세액이 아닙니다. 위 계산은 3주택 세율 차이를 이해하기 위한 재산세액 공제 전 단순 산출세액입니다. 실제 종부세에서는 종부세 과세표준에 해당하는 재산세 상당액 등을 공제하기 때문에 실제 고지되는 종부세는 위 금액과 달라질 수 있습니다.

왜 3주택이라고 세금이 바로 폭증하지 않을까?

핵심은 세율표입니다.

2026년 개인 주택분 종부세에서 2주택 이하와 3주택 이상의 세율은 낮은 과세표준 구간에서는 같습니다.

과세표준 12억원까지 2주택 이하 → 0.5% / 0.7% / 1.0% 3주택 이상 → 0.5% / 0.7% / 1.0% 여기까지는 동일 12억원 초과부터 차이가 발생

따라서 단순히 “집이 3채니까 종부세가 엄청나게 나온다”라고 판단하는 것보다 공시가격 합계 → 9억원 공제 → 60% 적용 후 과세표준이 어느 구간에 들어가는지를 확인해야 합니다.

3주택이면 기본공제도 3번 받을까?

아닙니다.

같은 납세의무자가 아파트 3채를 가지고 있다고 해서 각 아파트마다 9억원씩 공제하는 것이 아닙니다.

3채 공시가격을 인별 합산
↓
일반 개인 기본공제 9억원
↓
60% 적용

“3채 × 9억원 = 27억원 공제”가 아닙니다. 일반 개인은 본인에게 귀속되는 주택 공시가격을 전국 합산한 후 9억원을 공제하는 구조입니다.

3주택인데 공시가격 합계가 9억원 이하라면?

일반 개인이 보유한 세 주택의 공시가격 합계가 9억원 이하라면 일반 기본공제 9억원 범위 안이므로 주택분 종부세 과세표준은 0원이 됩니다.

예를 들어 3억원 + 3억원 + 3억원 = 합계 9억원 9억원 - 기본공제 9억원 = 0원 따라서 다른 변수가 없다면 주택분 종부세 과세표준이 발생하지 않습니다.

시세 30억원과 공시가격 30억원은 완전히 다릅니다

앞에서 계산한 10억 + 10억 + 10억원은 매매가격이 아니라 공시가격을 가정한 것입니다.

실제 아파트의 시세가 각각 10억원이라고 해서 공시가격도 각각 10억원인 것은 아닙니다.

종부세를 계산하기 전에 가장 먼저 할 일 세 아파트의 2026년 공시가격을 확인하세요. 시세를 더해서 계산하면 실제 종부세와 큰 차이가 날 수 있습니다.

6월 1일 현재 3채인지가 중요합니다

종합부동산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.

따라서 지금 현재 주택이 2채인지 3채인지보다 2026년 6월 1일 현재 주택 보유상태가 중요합니다.

예를 들어

2026년 6월 1일에는 아파트가 3채였는데 6월 10일 한 채를 팔아 현재 2채가 되었다면, 2026년 종부세 판단에서는 6월 1일의 소유상태가 기준이 됩니다.

3채 중 상속주택이 있다면?

여기서는 반드시 일반적인 3주택 계산과 구분해야 합니다.

상속주택, 일시적 2주택 관련 신규주택, 지방저가주택, 인구감소지역주택, 준공후미분양주택 등은 법에서 정한 요건을 충족하고 필요한 신청을 하는 경우 1세대 1주택 판단이나 주택 수 계산에서 특례가 적용될 수 있습니다.

등기상 집이 3채라고 무조건 3주택 세율을 적용해 계산하지 마세요. 세 채 중에 특례 대상 주택이나 합산배제 대상 주택이 있는지부터 확인해야 합니다.

3주택자는 고령자·장기보유 공제를 받을까?

일반적인 3주택 보유자는 1세대 1주택자에게 적용되는 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제를 적용받는 구조가 아닙니다.

다만 특례 적용으로 1세대 1주택자로 인정되는 경우에는 별도 판단이 필요합니다.

내가 3주택 종부세 대상인지 1분 체크

1. 2026년 6월 1일 현재 본인에게 귀속되는 주택이 3채 이상인가요? 예 아니오

2. 세 주택의 시세가 아니라 공시가격을 확인했나요? 예 아니오

3. 본인에게 귀속되는 주택 공시가격 합계가 9억원을 넘나요? 예 아니오

4. 상속주택·지방저가주택 등 특례 가능성을 확인했나요? 예 아니오

자주 묻는 질문

Q. 아파트가 3채면 무조건 종부세가 나오나요? 아닙니다. 일반 개인의 경우 본인에게 귀속되는 주택 공시가격 합계를 먼저 확인합니다. 합계가 일반 기본공제 9억원 이하라면 다른 변수가 없는 경우 주택분 종부세 과세표준이 발생하지 않습니다.

Q. 3주택이면 종부세율이 무조건 5%인가요? 아닙니다. 3주택 이상 개인의 세율은 과세표준에 따라 0.5%부터 5.0%까지입니다. 5%는 과세표준 94억원 초과 구간의 세율입니다.

Q. 3주택은 언제부터 2주택보다 세율이 높아지나요? 과세표준 12억원까지는 2주택 이하와 3주택 이상의 세율이 같습니다. 과세표준 12억원 초과 구간부터 3주택 이상 세율이 더 높아집니다.

Q. 집 3채면 각각 9억원씩 공제받나요? 아닙니다. 같은 납세의무자가 소유한 주택 공시가격을 인별로 합산한 뒤 일반 개인 기본공제 9억원을 적용합니다.

Q. 3채 중 한 채가 상속주택이면 무조건 3주택인가요? 무조건 그렇게 판단하면 안 됩니다. 상속주택 등은 법정 요건과 신청 여부에 따라 주택 수 판단 특례가 적용될 수 있으므로 일반적인 3주택 계산 전에 확인해야 합니다.

Q. 3주택 종부세도 재산세를 또 내는 건가요? 종부세 산출 과정에서는 해당 종부세 과세표준에 대응하는 재산세 상당액을 공제하는 절차가 있습니다. 따라서 이 글에서 계산한 단순 산출세액과 실제 고지세액은 차이가 날 수 있습니다.

Q. 종부세는 언제 기준으로 주택 수를 판단하나요? 매년 6월 1일이 과세기준일입니다. 2026년 종부세라면 2026년 6월 1일 현재의 주택 보유상태가 중요합니다.

결론｜3주택은 ‘몇 채인가’보다 과세표준을 먼저 보세요

2026년 일반적인 개인 3주택 계산 순서 주택 A 공시가격
＋
주택 B 공시가격
＋
주택 C 공시가격
↓
본인 주택 공시가격 합산
* 기본공제 9억원
↓
× 60%
↓
종부세 과세표준
↓
3주택 이상 누진세율 적용
↓
누진공제
↓
공제할 재산세액 등 반영
↓
실제 종부세 확인

3주택이라고 해서 처음부터 5%의 높은 세율이 적용되는 것은 아닙니다.

특히 과세표준 12억원까지는 2주택 이하와 세율이 동일하고, 12억원을 초과한 이후부터 3주택 이상 세율의 차이가 본격적으로 나타납니다.

따라서 종부세를 확인할 때는 집의 개수만 보지 말고 2026년 6월 1일 현재 주택 수, 공시가격 합계, 본인 지분, 특례 대상 주택 여부를 함께 확인하는 것이 중요합니다.

종합부동산세 시리즈 이어서 보기 ← 아파트 2채 있으면 종부세 얼마? 2주택자 공시가격 합산 계산 종부세 고지서 언제 나오나? 2026 납부기간·홈택스 조회방법 →

※ 이 글은 2026년 종합부동산세 구조를 이해하기 위한 일반적인 계산 예시입니다. 실제 세액은 주택별 공시가격, 소유지분, 합산배제, 주택 수 산정 특례, 공제할 재산세액, 세부담상한 등에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 신고·납부 전에는 국세청 홈택스 모의계산과 고지내용을 함께 확인하시기 바랍니다.