전세계약 끝났는데 보증금 안 주면 언제부터 뭘 해야 할까?
전세계약 끝났는데 보증금 안 주면 언제부터 뭘 해야 할까?
전세계약이 끝났는데도 보증금이 들어오지 않으면 세입자는 가장 먼저 “며칠 더 기다려야 하나, 바로 법적 절차를 시작해야 하나?” 고민하게 됩니다.
핵심은 무작정 기다리는 것도, 바로 소송부터 시작하는 것도 아닙니다.
먼저 계약이 실제로 종료됐는지 확인하고, 보증금 반환 요구를 증거로 남긴 뒤, 이사를 해야 하는 상황이라면 대항력과 우선변제권을 지키는 절차부터 챙겨야 합니다.
✔ 계약이 정상 종료됐다면 집주인의 보증금 반환의무가 문제되는 시점입니다.
✔ 보증금을 못 받았다면 문자·카카오톡·내용증명 등으로 반환 요구와 날짜를 증거로 남기는 것이 좋습니다.
✔ 보증금을 못 받은 상태에서 무작정 전출·이사하면 기존 대항력·우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다.
✔ 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고 실제 등기가 완료됐는지 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다.
✔ 계속 지급하지 않는다면 지급명령·보증금 반환소송 등 민사절차를 검토할 수 있습니다.
1. 계약 끝난 날 바로 보증금을 받아야 할까?
2. 먼저 진짜 계약이 끝난 상태인지 확인
3. 집주인이 다음 세입자 들어오면 준다고 하면?
4. 보증금 안 주면 언제부터 움직여야 할까?
5. 보증금 못 받고 이사하면 왜 위험할까?
6. 임차권등기명령은 언제 신청할까?
7. 내용증명은 꼭 보내야 할까?
8. 지급명령과 반환소송은 언제 검토할까?
9. 보증금 미반환 대응 체크리스트
10. 자주 묻는 질문
1. 전세계약 끝난 날 바로 보증금을 받아야 할까?
임대차기간이 끝나면 임차인은 주택을 반환해야 하고, 임대인은 보증금을 반환해야 하는 관계가 됩니다.
정부 생활법령정보는 임차인의 주택 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계라고 설명합니다.
세입자 → 집을 돌려줌
집주인 → 보증금을 돌려줌
원칙적으로 두 의무가 서로 맞물려 있는 구조입니다.
그리고 주택임대차보호법은 임대차기간이 끝났더라도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.
2. 먼저 확인｜정말 계약이 끝난 상태일까?
보증금 반환을 요구하기 전에 반드시 확인해야 할 것이 있습니다.
계약서의 종료일이 지났다는 것과 법적으로 임대차가 종료됐다는 것이 항상 같은 것은 아닙니다.
주택임대차보호법상 임차인이 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리지 않은 경우, 일정한 요건 아래 기존 계약이 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.
묵시적으로 갱신된 경우에도 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있지만, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.
계약서상 종료일 → 9월 30일
하지만 갱신거절 통지를 하지 않아 묵시적 갱신
↓
10월 10일 집주인에게 해지 통지
↓
집주인이 통지를 받은 날부터 3개월 후 계약 종료
따라서 단순히 계약서 날짜만 보고 “오늘부터 보증금 미지급이다”라고 판단하기보다 갱신거절 통지를 언제 했는지까지 확인해야 합니다.
3. “새로운 세입자가 들어오면 보증금을 줄게”라고 하면?
실제 전세보증금 분쟁에서 매우 흔한 말입니다.
하지만 임대차가 적법하게 종료됐다면 집주인의 보증금 반환의무가 새로운 임차인이 들어오는 것을 전제로 발생하는 것은 아닙니다.
이 말은 집주인의 자금 사정에 관한 설명일 수는 있지만, 세입자가 무기한 기다려야 한다는 의미는 아닙니다.
특히 집주인이 구체적인 반환일을 계속 미루거나, 연락을 피하기 시작한다면 구두 약속만 믿고 기다리지 말고 반환 요구를 기록으로 남기는 것이 좋습니다.
4. 보증금 안 주면 언제부터 뭘 해야 할까?
법에 “계약 종료 후 며칠 기다렸다가 내용증명을 보내야 한다”는 식의 일률적인 대기기간이 정해져 있는 것은 아닙니다.
계약이 실제로 종료됐고 반환일이 도래했는데 보증금이 지급되지 않는다면, 그때부터 상황에 맞게 대응을 시작할 수 있습니다.
5. 보증금 못 받고 먼저 이사하면 왜 위험할까?
이 부분은 372번 글에서 가장 중요한 내용 중 하나입니다.
주택임대차보호법상 대항력은 주택 인도와 주민등록을 중요한 요건으로 합니다.
따라서 보증금을 받지 않은 상태에서 임차인이 먼저 이사하고 전출해버리면 기존에 갖고 있던 대항력·우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다.
이 순서는 매우 조심해야 합니다.
보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
정부 생활법령정보도 보증금을 돌려받지 않은 채 이사하면 종전에 취득한 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있으므로 임차권등기명령제도를 활용할 수 있다고 설명합니다. :contentReference[oaicite:1]{index=1}
6. 임차권등기명령은 언제 신청할 수 있을까?
임차권등기명령은 임대차가 끝난 후에도 보증금이 반환되지 않은 경우 신청할 수 있습니다.
보증금을 못 받은 상태
↓
새 집으로 이사를 해야 함
↓
기존 집에서 전출하면 대항력·우선변제권 문제
↓
임차권등기 완료
↓
이사 후에도 기존에 취득한 권리를 유지
신청은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 할 수 있습니다. :contentReference[oaicite:2]{index=2}
임차권등기명령을 신청했다는 것만 보고 바로 이사하면 안 됩니다.
실제로 임차권등기가 등기부에 완료됐는지 확인한 후 이사·전출하는 것이 안전합니다.
7. 내용증명은 꼭 보내야 할까?
보증금을 받기 위해 반드시 내용증명을 보내야만 하는 것은 아닙니다.
하지만 집주인이 계속 지급을 미루거나 나중에 “그런 요구를 받은 적이 없다”고 주장할 가능성이 있다면 내용증명은 유용한 증거가 될 수 있습니다.
• 임대차계약 주소
• 계약기간
• 보증금 액수
• 임대차 종료 사실
• 보증금 반환 요구
• 반환을 요청하는 계좌 및 연락처
• 발송일
내용증명 자체가 집주인의 통장에서 자동으로 돈을 빼오는 강제집행 수단은 아닙니다.
대신 언제 어떤 내용으로 반환을 요구했는지 남기는 증거라는 의미가 큽니다.
8. 지급명령이나 보증금 반환소송은 언제 해야 할까?
반환을 요구했는데도 집주인이 지급하지 않는다면 민사절차를 검토할 수 있습니다.
| 방법 | 특징 | 검토할 상황 |
|---|---|---|
| 내용증명 | 반환 요구 사실을 문서로 남김 | 집주인이 계속 미룰 때 |
| 지급명령 | 금전 지급을 법원에 신청하는 독촉절차 | 보증금 채권관계가 비교적 명확할 때 |
| 보증금 반환소송 | 법원의 판결을 통해 반환을 청구 | 집주인이 다투거나 지급을 거부할 때 |
| 강제집행 | 집행권원을 바탕으로 재산에 집행 | 판결·지급명령 후에도 지급하지 않을 때 |
지급명령은 금전 지급을 청구하는 민사절차 중 하나이며 대한민국 법원 전자소송포털 등을 통해 관련 절차와 서식을 확인할 수 있습니다. :contentReference[oaicite:3]{index=3}
다만 집주인이 채무 자체를 다투거나 계약 종료 여부·공제금액·손해배상 등을 두고 분쟁이 있다면 지급명령보다 본안소송으로 이어질 가능성도 고려해야 합니다.
9. 실제 상황별로 보면 더 쉽습니다
사례 ① 계약 종료일에 보증금을 못 받은 경우
9월 30일 계약이 정상 종료됐고 집주인이 “일주일만 기다려달라”고 하는 상황입니다.
세입자는 반환 예정일을 문자 등으로 명확하게 확인해 두고, 등기부 변동 여부를 확인하면서 반환 요구 증거를 남기는 것이 좋습니다.
사례 ② 보증금 못 받은 상태에서 새 집 입주일이 다가오는 경우
이때 가장 중요한 것은 먼저 전출부터 하지 않는 것입니다.
임차권등기명령을 신청하고 등기가 완료되는 시점을 확인한 뒤 이사하는 방법을 검토해야 합니다.
사례 ③ 집주인이 연락을 피하는 경우
전화만 반복하기보다 문자·내용증명 등을 통해 보증금 반환 요구와 계약 종료 사실을 객관적으로 남겨두는 것이 좋습니다.
동시에 최신 등기부에서 경매·압류 등 새로운 위험이 발생했는지도 확인해야 합니다.
10. 전세보증금 미반환 대응 체크리스트
11. 전세계약 종료 후 보증금 FAQ
Q1. 계약 끝난 날 보증금을 안 주면 바로 신고할 수 있나요?
보증금 반환 문제는 기본적으로 민사상 채권 문제입니다. 계약이 실제로 종료됐고 반환의무가 발생했는데도 지급하지 않는다면 반환 요구, 임차권등기명령, 지급명령·민사소송 등 상황에 맞는 절차를 검토할 수 있습니다.
Q2. 집주인이 한 달만 기다려달라고 하면 기다려야 하나요?
법적으로 무조건 한 달을 기다려야 하는 것은 아닙니다. 기다리기로 합의한다면 반환일과 금액을 문자 등으로 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.
Q3. 새 세입자가 안 들어오면 보증금을 못 받나요?
임대차가 적법하게 종료됐다면 새로운 임차인이 들어오는 것 자체가 보증금 반환의 전제조건이 되는 것은 아닙니다.
Q4. 보증금 못 받고 이사하면 안 되나요?
그대로 이사·전출하면 기존 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다. 이사가 불가피하다면 임차권등기명령을 신청하고 등기가 실제 완료됐는지 확인한 뒤 이사하는 것이 중요합니다.
Q5. 임차권등기명령은 계약 끝나기 전에 신청할 수 있나요?
주택임대차보호법상 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 신청할 수 있습니다.
Q6. 내용증명을 보내면 바로 돈을 받을 수 있나요?
아닙니다. 내용증명 자체에는 강제집행력이 없습니다. 다만 반환 요구 사실과 내용을 입증하는 자료로 활용할 수 있습니다.
Q7. 계약 만료 전에 갱신거절을 안 했다면 어떻게 되나요?
임차인이 계약 종료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않았다면 묵시적 갱신 여부를 확인해야 합니다. 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든 해지 통지를 할 수 있지만, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후 효력이 발생합니다.
12. 결론｜보증금을 못 받았다면 ‘이사부터’ 하지 마세요
전세계약이 끝났는데 보증금을 받지 못하면 가장 불안한 마음에 이사 일정부터 처리하고 싶을 수 있습니다.
하지만 보증금 보호에서는 행동 순서가 매우 중요합니다.
① 계약이 실제 종료됐는지 확인
② 보증금 반환 요구를 증거로 남기기
③ 최신 등기부등본 확인
④ 보증금 받기 전에는 전입·점유를 함부로 포기하지 않기
⑤ 이사가 필요하면 임차권등기명령 → 등기 완료 확인
⑥ 그래도 지급하지 않으면 지급명령·반환소송 등 검토
※ 이 글은 2026년 시행 주택임대차보호법과 정부 생활법령정보를 바탕으로 작성한 일반적인 정보입니다. 계약 종료 여부, 묵시적 갱신, 해지통지 도달 시점, 대항력·우선변제권, 선순위 권리 및 경매·공매 상황 등에 따라 실제 대응방법은 달라질 수 있습니다. 보증금 규모가 크거나 경매·압류·집주인 연락두절 등 위험상황이 있는 경우 대한법률구조공단 또는 법률전문가를 통해 개별 사실관계를 확인하시기 바랍니다.
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