부모 아파트 한 채 상속받으면 상속세 나올까? 5억·10억 실제 계산

부모님이 돌아가신 뒤 다른 재산은 거의 없고 아파트 한 채만 남은 경우가 있습니다.

그 아파트의 가치가 5억원이나 10억원이라면 상속세는 얼마나 나올까요?

“아파트가 5억원이면 세금이 없나요?”
“10억원짜리 아파트면 세금이 1억원 가까이 나오나요?”
“어머니가 살아 계시면 달라지나요?”

결론은 아파트 가격만으로 결정되지 않습니다.

먼저 가장 쉽게 정리하면 사전증여 등 특별한 변수가 없고 일괄공제를 정상적으로 적용할 수 있는 일반적인 거주자 상속이라면,

5억원 아파트

→ 상속세 0원 가능

그리고 배우자가 살아 있고 일괄공제와 배우자공제를 적용할 수 있다면

10억원 아파트

→ 역시 상속세 0원 가능

합니다.

하지만 아파트 '가격'부터 정확히 확인해야 합니다. 상속세에서 부동산은 단순 공시가격만 보고 계산하는 것이 아니라 상속개시일 현재의 시가가 원칙 입니다.

아파트 상속세는 어떤 가격으로 계산하나요?

상속재산의 가액은 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가를 기준으로 평가합니다.

아파트는 거래가 활발하기 때문에 같은 단지 또는 유사한 조건의 매매사례가액이 중요하게 작용할 수 있습니다.

상속 아파트 평가에서 확인할 수 있는 가격 해당 아파트의 실제 매매가격

유사 아파트의 매매사례가액

감정가액

경매·공매 등 시가로 인정되는 금액

시가 산정이 어려울 경우 세법상 보충적 평가방법

상속의 경우 시가로 인정되는 매매·감정 등의 평가기간은 원칙적으로 상속개시일 전후 6개월입니다.

전후 6개월 상속 아파트의 시가 판단에서 중요한 평가기간

공시가격이 5억원이라고 해서 상속재산도 무조건 5억원은 아닙니다. 예를 들어 공시가격은 5억원인데 비슷한 아파트가 최근 8억원에 거래됐다면 상속세 평가에서는 그 거래사례가 중요해질 수 있습니다.

아파트 5억원 한 채라면 상속세는?

다른 재산도 없고, 상속세 과세가액이 정확히 5억원이라고 가정해보겠습니다.

상속세 과세가액
5억원

−

일괄공제
5억원

=

과세표준
0원

상속세 0원 가능 일괄공제 5억원을 정상 적용하는 단순 사례

따라서 아파트 한 채의 상속세 과세가액이 5억원이고 다른 재산이나 사전증여가 없다면 일괄공제로 인해 과세표준이 0원이 될 수 있습니다.

→ 상속재산 5억원이면 상속세 얼마? 배우자·자녀 있을 때 계산

아파트 10억원 한 채라면?

이번에는 상속세 과세가액이 10억원이라고 가정해보겠습니다.

이 경우에는 배우자의 존재가 매우 중요해질 수 있습니다.

① 어머니가 살아 있는 경우

아파트 상속세 과세가액
10억원

−

일괄공제
5억원

−

배우자공제
5억원

=

과세표준
0원 가능

상속세 0원 가능 배우자공제를 적용할 수 있는 일반적인 단순 사례

② 배우자가 없는 경우

배우자가 없고 자녀만 상속한다고 가정하면 배우자공제를 받을 수 없습니다.

상속세 과세가액
10억원

−

일괄공제
5억원

=

과세표준
5억원

과세표준 5억원의 단순 산출세액은

5억원 × 20%

= 1억원

−

누진공제

1,000만원

=

9,000만원

배우자가 있는 경우 10억원 아파트

일괄공제 + 배우자공제 0원 가능

배우자가 없는 경우 10억원 아파트

일괄공제만 단순 적용 약 9,000만원

→ 상속재산 10억원이면 상속세 얼마? 배우자공제까지 실제 계산

10억원 아파트를 어머니가 전부 받으면?

아버지가 돌아가시고 어머니와 자녀가 공동상속인인데 가족끼리 협의해서 아파트를 어머니가 단독으로 받는 경우도 있습니다.

이때 배우자공제는 단순히 “어머니가 10억원을 받았으니 10억원 공제”라고 계산하는 것이 아닙니다.

배우자공제에는 한도가 있습니다. 배우자가 실제 상속받은 금액

배우자의 법정상속분에 따른 한도

30억원 최대 한도

등을 함께 확인해야 합니다.

따라서 아파트를 배우자에게 몰아주는 것이 항상 상속세 측면에서 가장 좋은 선택이라고 단정할 수는 없습니다.

아파트 5억원인데 예금 2억원이 있다면?

상속세는 아파트만 따로 계산하지 않습니다.

예시 아파트 5억원

+

예금 2억원

=

전체 상속재산 7억원

따라서 “우리 집은 5억원짜리 아파트 한 채라 상속세가 없다” 라고 생각했는데, 금융재산까지 합산하면 결과가 달라질 수 있습니다.

아파트뿐 아니라 전체 재산을 확인해야 합니다.

예금
주식
자동차
보험금
퇴직금
토지
기타 재산

까지 함께 봐야 합니다.

→ 부모 재산 한 번에 조회하는 방법｜안심상속 원스톱서비스 신청

부모님이 생전에 돈을 줬다면?

사망 당시 아파트 한 채만 보유하고 있었다고 해도 과거 자녀에게 증여한 재산이 상속세 계산에 합산될 수 있습니다.

예시 사망 당시 아파트 5억원

+

상속세 계산에 합산되는 사전증여재산 3억원

=

단순 합산 8억원

그래서 5억원 아파트라고 무조건 상속세 0원이 아닙니다. 사전증여재산이 있다면 상속세 과세가액 자체가 달라질 수 있습니다.

→ 부모가 생전에 준 돈도 상속세에 포함될까? 사전증여 합산 기준

아파트에 대출이 2억원 있다면?

부모님 명의 아파트에 금융기관 대출이 남아 있는 경우도 많습니다.

피상속인의 적법하게 인정되는 채무는 상속세 계산에서 공제될 수 있습니다.

단순 예시 아파트 평가액 10억원

−

인정되는 채무 2억원

=

단순 순재산 8억원

등기부의 근저당 최고액과 실제 남은 대출액은 다를 수 있습니다. 상속세에서 채무공제를 검토할 때는 실제 채무 존재와 금액을 입증할 수 있는 자료가 중요합니다.

공시가격과 실거래가 중 무엇을 봐야 하나요?

상속세는 공시가격보다 '시가 원칙'을 먼저 기억하세요. 상속세 및 증여세법은 상속재산을 상속개시일 현재 시가로 평가하는 것을 원칙으로 합니다.

시가로 인정되는 가격이 있다면 그 금액이 우선 검토됩니다.

시가를 산정하기 어려운 경우에 부동산 종류에 따른 보충적 평가방법을 사용합니다.

Q. 우리 아파트와 같은 평형이 최근 거래됐다면? 상속개시일 전후 평가기간 내 유사재산의 매매사례가액이 있다면 상속세 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

Q. 거래가 하나도 없다면? 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상속세 및 증여세법이 정한 보충적 평가방법을 검토하게 됩니다.

아파트 상속세 간편 계산기

5억·10억 아파트 간편 시뮬레이션

다른 재산이나 사전증여가 없는 일반적인 상황을 간단히 확인하는 계산기입니다.

아파트 상속세 평가액

인정 가능한 부모님 채무

배우자가 생존해 있나요? 예 아니오

아파트 상속 전에 체크하세요

1. 아파트의 상속세 시가를 확인했나요? 예 아니오

2. 예금·주식 등 다른 재산도 확인했나요? 예 아니오

3. 아파트 대출과 부모님의 다른 채무도 확인했나요? 예 아니오

4. 과거 자녀에게 증여한 재산도 확인했나요? 예 아니오

아파트 상속세 자주 묻는 질문

Q. 5억원 아파트 한 채를 상속받으면 상속세가 나오나요? 다른 재산이나 사전증여가 없고 일괄공제 5억원을 정상 적용할 수 있다면 상속세 과세표준이 0원이 될 수 있습니다.

Q. 10억원 아파트는 무조건 상속세가 나오나요? 아닙니다. 배우자가 생존해 있고 일괄공제 5억원과 배우자공제 5억원을 적용할 수 있는 일반적인 단순 사례에서는 과세표준이 0원이 될 수 있습니다.

Q. 배우자가 없고 10억원 아파트를 자녀가 상속하면? 일괄공제 5억원만 적용한다고 단순 가정하면 과세표준은 5억원이고 산출세액은 약 9,000만원입니다. 다만 실제 납부세액은 다른 공제·세액공제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

Q. 상속세는 아파트 공시가격으로 계산하나요? 원칙적으로 상속재산은 상속개시일 현재 시가로 평가합니다. 시가로 인정되는 매매사례가액이나 감정가액 등이 있으면 그 금액을 우선 검토하며, 시가 산정이 어려운 경우 보충적 평가방법을 사용합니다.

Q. 같은 아파트 단지 최근 거래가격도 보나요? 유사재산의 매매사례가액이 세법상 시가로 인정될 수 있으므로 같은 단지·유사 면적 등의 거래사례가 중요해질 수 있습니다.

Q. 아파트에 대출이 있으면 상속세가 줄어드나요? 피상속인의 채무로 인정되는 금액은 상속세 계산 과정에서 공제될 수 있습니다. 단, 채무의 존재와 금액을 입증할 수 있어야 합니다.

Q. 상속받은 아파트를 바로 팔면 상속세가 달라지나요? 상속세와 아파트를 나중에 매도할 때 발생할 수 있는 양도소득세는 서로 다른 세금입니다. 상속받은 집을 매도하는 경우에는 다음 글에서 양도소득세까지 별도로 확인하세요.

결론｜아파트 한 채라도 가격만 보고 판단하면 안 됩니다

아파트 상속세는 이렇게 기억하세요. 아파트 평가액 5억원

→ 일괄공제 5억원 적용 가능 시

상속세 0원 가능

아파트 평가액 10억원 + 배우자 생존

→ 일괄공제 5억원 + 배우자공제 5억원 적용 가능 시

상속세 0원 가능

아파트 평가액 10억원 + 배우자 없음

→ 일괄공제 5억원만 단순 적용하면

산출세액 약 9,000만원

다만 가장 먼저 해야 할 일은 아파트의 정확한 상속세 평가액을 확인하는 것입니다.

상속재산은 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가로 평가하기 때문에 공시가격만 보고 세금을 예상해서는 안 됩니다.

그리고 다음 글에서는 상속받은 아파트를 나중에 팔 때 상속세와 별도로 양도소득세가 얼마나 나올 수 있는지 확인하겠습니다.

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※ 본문의 5억원·10억원 계산은 국내 거주자의 일반적인 상속을 이해하기 위해 단순화한 사례입니다.

실제 상속세는 아파트 시가, 다른 상속재산, 채무, 사전증여재산, 보험금, 추정상속재산, 배우자의 실제 상속액, 금융재산공제, 상속공제 종합한도 등에 따라 달라질 수 있습니다.

상속재산은 원칙적으로 상속개시일 현재 시가로 평가하며, 시가로 인정되는 매매사례가액·감정가액 등이 있는지 함께 확인해야 합니다.